حين يتوفى الإنسان فإن جميع ما يملكه من أموال منقولة وغير منقولة تنتقل إلى ملك الورثة ، كل على حسب نصيبه الذي قدره الله في كتابه في سورة النساء الآية رقم 11 – 12 – 176 و من هنا ظهرت أهمية حساب المواريث و تقسيم التركة تطبيقا لشرع الله عز وجل.
والأموال غير المنقولة من أهم ما يتركه المورث لورثته ، وذلك لنفاستها وغلائها في الغالب ، ولالتصاقهم بها وحاجتهم إليها وهي تشمل : الأراضي ، والبيوت ، والعقارات التجارية كالمعارض والعمائر وغيرها ، فكل ما كان باسم المورث أو له ملكية مشتركة فيه فإنه ينتقل حكما لملك الورثة.
ما هي التركة العقارية وما إجراءات قسمتها؟
كما أسلفنا فإن التركة العقارية هي الأموال غير المنقولة من بيوت وأراضي وعمائر سكنية وتجارية ، سواء كانت ملكا محضا للمتوفى أو له فيه ملكية مشتركة ، ويشمل ذلك كل ما يملكه ملكا شرعيا سواء سجل باسمه أو باسم أحد ورثته ، أو باسم أحد ما وله ما يثبت مشاركته فيه .
فتحصر تلك التركة العقارية كاملة ومن ثم توزع بين الورثة القسمة الشرعية ولكن كيف يمكن للورثة بعد وفاة مورثهم قسمة التركة العقارية، وماهي الطرق النظامية لمعرفة عقارات المورث وكيف يمكن قسمتها بالتراضي أو بالإجبار من خلال القضاء ،وما الإشكالات التي تلحق التركة العقارية ،كل ذلك نورده لكم في التفصيل التالي
طرق الاستعلام عن الصكوك العقارية:
يجب على الورثة بعد وفاة مورثهم حصر الصكوك العقارية سواء كانت إلكترونية أو ورقية وحصرها ، والتأكد من سريانها وذلك عن طريق الاستعلام برقم الصك ، وإذا كانت بعض العقارات غير معلومة أو ينقصها بعض المعلومات فإنه يمكن معرفة ذلك بأن يتجه أحد الورثة ولو دون وكالة من البقية إلى كتابة العدل لتقديم طلب استعلام عن أملاك المورث، والمستندات التي يجب أن يقدمها للاستعلام هي :
- شهادة وفاة المورث ، حيث يحتوي على السجل المدني للمورث
- صورة من صك حصر الورثة والذي يسمى حالياً ” وثيقة ورثة متوفى” وبهذا الاستعلام ستظهر كل الصكوك العقارية المحدثة في جميع مناطق المملكة. و يمكنك الإطلاع على هذه المقالة ” ١٢ خطوة لاستخراج صك حصر الورثة عن طريق منصة ناجز ” لمعرفة الخطوات الصحيحة لاستخراج صك حصر الورثة.
وقد أتاحت وزارة العدل عن طريق موقع البورصة العقارية الاستعلام عن عقارات المورث عبر أيقونة في الموقع
أما فيما يخص الصكوك غير المحدثة فإنها لن تظهر في هذا الاستعلام ولذا فإنه يتوجب على الورثة أو أحدهم التوجه إلى كتابات العدل في باقي مناطق المملكة التي يعلم أن للمورث فيها عقارات فيتم التقديم لديهم بنفس المستندات وهي صك حصر ورثة ” وثيقة ورثة متوفى ” والغالب أن الاستعلام عن الصكوك القديمة يكون برقم الحفيظة العائد للمورث .
ماذا بعد الاستعلام وحصر العقارات؟
يتم تقييم العقارات بقيمتها الحالية ، عن طريق اثنين من المقيمين العقاريين المعتمدين ، وبيان جميع الأوصاف المتعلقة بالعقار ليكون الورثة جميعهم على معرفة بها ، بما في ذلك نوع العقار : تجاري أو سكني ، وحالته الراهنة : أرض او بناء قائم ، ومؤجر أو غير مؤجر ، والدخل السنوي إن كان له عائد ، ومن ثم تعرف القيمة المتوسطة لكل عقار ، والنسبة المئوية لملكية كل وارث في كل عقار من التركة.
كيف تقسم التركة العقارية؟
إذا كان الورثة متفقون فيما بينهم ، ولا يوجد بينهم خلاف ، ولا قاصر ، ومصطلحون على توزيع العقارات بينهم بالتراضي ، فهذه القسمة أيسر من غيرها وتسمى :
قسمة تركة بالتراضي
وتكون بأن يتخارج الورثة من الملكية المشاعة للعقارات ، وينال كل وارث العقار الذي يوافق نصيبه أو أقل أو أكثر من نصيبه ، ولكن يقوم بتعويض الورثة في أنصبتهم إذا كان نصيبه لا يفي بقيمة العقار الذي سيتملكه لوحده ، ويقوم الورثة بتعويضه عن نصيبه إذا كانت قيمة العقار أقل من نصيبه فإذا وافق نصيب كل وارث قيمة عقار بمفرده ، ورضي بتملك هذا العقار في مقابل نصيبه من التركة العقارية ،قسمت التركة كما أرادوا، ومثال ذلك : لو توفي مورث عن ابنين وثلاث بنات وزوجة وترك ستة عقارات : ثلاث شقق وأرض تجارية وأرض سكنية وفيلا ، وقيمة كل شقة خمسمائة ألف ريال وقيمة الأرض التجارية مليون ريال وقيمة الفيلا مليون ريال وقيمة الأرض السكنية خمسمائة ألف ريال ، ورغبت البنات في الشقق الثلاث ورضي بقية الورثة بذلك ، ورغب أحد الأبناء بالأرض التجارية ورضي بذلك بقية الورثة ، ورغبت الزوجة بالأرض السكنية ورضي بذلك الورثة ، ورغب الابن الثاني بالفيلا ورضي بقية الورثة ، فيتم التخارج بينهم بما رغب فيه كل واحد منهم ، وذلك لأنه نصيبه الشرعي ويكون ملكا له لوحده ، ولو اختلفت قيمة العقارات فيمكن تمليك الوارث العقار مع تعويض النقص أو الزيادة بحسب نصيبه الشرعي ، ويكون توثيق تلك القسمة لدى كتابة العدل .
وقد لا يرغب الورثة بالعقارات فيمكن بيعها من خلال وكيل للورثة ويقوم بتسليم نصيب كل وارث من مبالغ العقارات بعد بيعها ويسمى هذا بتسييل التركة ، وننوه أنه لابد أن يكون هنالك وثيقة تثبت جميع التصرفات التي تمت على التركة يتم صياغتها وذكر البيانات فيها كاملة بأسماء العقارات وأوصافها وقيمتها السوقية المعتمدة ، وأن تكون قائمة على الوضوح والبيان وأن يحررها محامي مختص في مجال التركات ويتم توقيعها من قبل جميع الورثة حتى لا يكون هنالك اي إشكالات في المستقبل.
قسمة تركة بالإجبار
وقسمة التركة العقارية بالإجبار تكون في حال لم يتوافق الورثة أو تنازعوا وحصل بينهم خلاف ، أو عدم ثقة ، أو رغبة أحدهم بالاستئثار بالتصرفات ،أو حصل مماطلة من الورثة أو أحدهم في القسمة لانتفاعه ببقاء التركة العقارية دون قسمة ، أو لأي سبب كان فإن كل هذه الأسباب تدعو لرفع دعوى قسمة التركة بالإجبار وبناء على ذلك يتولى قسمة التركة العقارية القضاء.
فأنه في حال عدم تراضي الورثة واتفاقهم على كيفية قسمة العقارات والتخارج بها لا بد أن يقوم الوارث المتضرر برفع دعوى أمام محكمة الأحوال الشخصية بطلب قسمة التركة ومن خلال هذه الدعوى يباشر القضاء نظر الدعوى ويحكم ببيع العقارات في المزاد العلني ويستوفي كل وارث نصيبه من العقار.
ما العقارات التي تقسم قسمة بالإجبار؟
هي ما كان من العقارات مكتوبا ومسجلا باسم الوارث ، وأما العقارات التي كتبت باسم أحد الورثة ، أو غيرهم فلا بد من نقلها باسم المورث لتدخل ضمن قسمة تركة بالإجبار ، ولذا فأي نزاع في ملكية عقار حتى يقسم بين الورثة لا بد من إثبات ملكية الوارث له ، وذلك برفع دعوى إثبات ملكية عقار.
قسمة التركة العقارية في حال وجود قاصر:
القاصر : وصف يقوم بالإنسان يجعله محدود الإرادة وذلك بسبب عدم أهليته للأداء.
ولأجل ذا ، وحماية لحقه وجلب الأحظ والأصلح له ، فقسمة التركة العقارية سواء كانت بالتراضي أو بالإجبار ليس لها إلا الرفع لمحكمة الأحوال الشخصية لطلب الإذن من القاضي ، وعادة ما يطلب القاضي الرأي من الخبراء للاطمئنان أن القسمة المطلوبة من الورثة تراعي الغبطة للقاصر .
هل يمكن أن تقسم التركة العقارية دون الرجوع للمحكمة؟
بناء على ما أوردناه سابقا في المقالة ، فإن الورثة إذا كانوا على وفاق وتراض بينهم ، وليس بينهم قاصر، فإنهم يقسمون التركة ويوثقون تلك التصرفات لدى كتابة العدل ، وهذا ما نصت عليه المادة الثانية من اللائحة التنفيذية لاختصاص كتاب العدل ونصها : يختص كاتب العدل بتوثيق العقود والإقرارات الشرعية ، وإصدار الصكوك المتعلقة بها …ومن بين هذه العقود والإقرارات التي يختص بها كاتب العدل ..قسمة التراضي بين البالغين . أما ما سوى ذلك فلا تقسم التركة العقارية إلا عن طريق القضاء.
وكما مر بنا ، فالتركة العقارية تحتاج عددا من الإجراءات بداية من حصر العقارات ، ثم تقييمها ، ومعرفة قيمتها ، والاستعانة بالمستشار الشرعي والمحامي ليقوم بقسمتها بين الورثة بالتراضي ، و يقوم بتحقيق رغبة الورثة بتمليك أطراف منهم عددا من العقارات المشاعة بينهم ..ونحن في شركة عبدالإله العمار وشركاؤه للمحاماة والاستشارات متخصصون في تقويم التركات وقسمتها بين الورثة بالتراضي , ورفع الدعاوى المتعلقة بها بشكل احترافي .
وفي حال رغبتكم باستشارة احد محامينا في شركة عبد الاله العمار للمحاماة و الاستشارات القانونية، تواصل معنا عن طريق ايقونة الواتس اب، أو بتعبئة البيانات ليتسنى لنا التواصل معكم وتزويدكم بما تحتاجون.
اذا أعجبتك المقالة يسعدنا اضافة تقيمك
